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田国强:中国楼市还远没有饱和澳门新萄京官方

时间:2019-07-17 08:06来源:国际学校
12月6日中午,劳动与发展经济学第十四次研讨会在明德主楼729会议室举行,中央财经大学经济学院张川川博士报告了他的论文“‘鬼城’下的蜗居?——收入不平等与房地产泡沫”。中国

12月6日中午,劳动与发展经济学第十四次研讨会在明德主楼729会议室举行,中央财经大学经济学院张川川博士报告了他的论文“‘鬼城’下的蜗居? ——收入不平等与房地产泡沫”。中国国人民大学经济学院王湘红副教授、孙文凯副教授、杨继东副教授、陆方文博士、孙昂博士,以及部分学院学生参加会议,杨继东副教授主持会议。

目前,住宅空置率并没有一个准确的官方定义、官方数据,中国住房的空置率俨然成了一个难以破解之谜。近期,一份宣称“全国城镇家庭住房空置率22.4%”、“全国空置房为4898万套”的地产行业统计分析报告再度挑动了房地产市场的敏感神经。“大炮”任志强直接反驳称,“绝不可能有5000万套或更多的空置”。

房地产是我国的支柱产业之一,对国民经济健康运行事关重大,而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论,对其进行深入分析并提出建议十分必要。诚然要使处于泡沫中的人们认识到事实是很困难的,当然如果没有泡沫则更好,在此仅作一些探讨。

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一场“空置率论战”由此引发了人们对中国楼市以及中国经济前景的诸多预测。对此,上海财经大学经济学院院长、经济学教授田国强在接受本网专访时提出了个人见地。

新萄京娱乐网址2492777 ,近几年,不少人士著文或发表意见分析房地产形势。2001年底有人指出,我国当年的房地产已经与1993年一样“过热”,并预计2002年就要出现房地产的“冬天”。2002年至2003年7月,又有不少人分析房地产泡沫和风险,认为问题严重。有人著文认定,我国的房地产业已经到了泡沫经济的“悬崖”边沿。而同时也有很多学者反驳这种观点,认为中国房地产只是有一些结构性过热,并不会“崩盘”也不会影响中国经济,尤其是各大房地产公司和建设部政策研究中心更是认为中国房地产业前景良好,将持续走高。有关房地产泡沫的争论已经变得非常敏感。认为存在泡沫和否认存在泡沫双方的观点是如此的尖锐对立,以至于双方谁也说不服谁,任何一方发表观点之后,必然会遭到另一方强烈的反驳。

张川川博士首先介绍,他的论文主要考察了我国城市收入不平等对房地产泡沫的影响;研究从理论模型出发,并且基于城镇住户调查数据;他们的研究结果显示,城市收入不平等显著推高了房价收入比和房屋空置率,基尼系数每增加 1个百分点,城市房价收入比和房屋空置率分别增大0.026个点和 0.143 个百分点。

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双方观点比较

他指出,从2002 年至 2009 年间,城市收入不平等的上升分别解释了同时期房价收入比和房屋空置率增幅的大约 6%和 11%;进一步的研究表明,资本投资渠道缺乏和房屋租售脱节在房地产泡沫化的过程中起到了重要作用,发展资本市场和规范发展房屋租赁市场有助于降低房价收入比和房屋空置率。张川川博士的论文为理解我国住房价格的非理性上涨提供了新的视角,且为遏制房地产泡沫化提供了可操作的政策选项。

他认为,其关于空置率的数据调查,开启了我国包括国家统计局都一直未能有效开展的调查,具有填白的重要意义。从方法上,通过分组分层随机抽样抽取了2.8万多个样本,间隔一年入户调查,再辅以2次电话辅助调查,这些基本上是国际上的通行做法,具有科学性。因此,中国家庭金融调查与研究中心发布的这个报告得出的数据是可信的。

一、认为中国存在房地产泡沫的一方普遍的依据是:

与会者就房价收入比、住房空置率等关键指标的测量方式、调查数据的可信程度、可能的扩展研究等问题进行了讨论。

当然有人批评他们的样本规模的相对有限。确实,以美国全美住房调查(American Housing Survey)和当前人口及住房空置调查(Current Population Survey/Housing Vacancy Survey, CPS/HVS)为例,其样本容量分别约为5.6万个住宅住址和7.1万个住宅住址,但这些都是美国人口调查局等政府部门实施的,有很大的财力、人力支持。规模重要,但更重要的还是看调研的方法科学性和代表性,科学性最基本和关键的判断标准是获取的样本是否具有随机性。

1)我国的房地产以25%以上的高发展速度持续增长5年后,按照其固有周期必然调整,但由于以下因素这个调整周期延长了:北京奥运会造成的建设高潮,加入WTO和开放国内市场刺激外商投资,人民币升值预期刺激国际投机资本进入,在以上海为中心的长江三角洲产生资本聚集效应,国内投机资本炒作房价,既得利益集团有意维持泡沫等等,其恶果是维持时间越长,泡沫越大,损失越大。

关于任志强和甘犁“空置率”论战,田国强认为关键是要把概念和定义搞清楚。任志强的数据测算只涵盖了商品房,而甘犁的数据则将小产权房、家庭自建房等都涵盖进来了,所以二人得出的结论不一致是理所当然的。所以,关键是要把概念的边界搞清楚,空置率是广义的还是狭义的。

2)房地产价格一路飙升,远远超过收入房价比。收入房价比的合理水平是5∶1,但上海、北京、广州为8.7∶1、12.4∶1、10.1∶1,全国平均7.8∶1.

国内和国外对于空置率的概念界定也是有所差异的。国际上,空置率是以市场上有出租或出售愿望的空置住房作为分子,而甘犁这边是将空置房定义为两类:一类是因一套房家庭外出务工等原因而无人居住的住房;一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房,两类空置住房作为分子,也包含了未进入市场的空置房,如果将第一类不计入,空置率肯定也就没有这么高了。

3)把住宅作为投资品。保守估计20%以上的购房者是出于投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租,以房租支付新房贷款,其实这也是投资行为。最为典型的是温州炒房团,民间说法是其拥有的资金达1500亿元。富裕的温州人希望投资但苦于没有合适的渠道,于是亲朋好友几十个人凑几千万资金一起砸在某个楼盘上,迅速抬高楼价再卖。可一旦房地产泡沫破裂房价开始下降,给这些投资行为带来的损失就会一发不可收拾。

中国是一个转型经济,经济体制、结构变化很快、很大,有很多调查统计制度和方法体系还没有来得及转换。其实,如同经济发展不能光靠国有企业一样,统计调查也不能光靠官方统计机构。实际上,在国外非官方数据调查机构是非常多的,占了绝大多数,他们对政府调查机构既是竞争又是互补、既有制衡也有合作的关系,可以将一些官方做不了、做不好的调查做起来。

4)房地产贷款超常增长。我国80%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。商业银行参与了房地产开发全过程,承受了房地产市场运行中各个环节的风险。房地产贷款额这几年来成倍增长。

这些非官方的数据调查机构特别是那些非盈利的数据调查机构,如由大学发起的数据调查机构有着很强的学术性和独立性,他们作为中立的第三方,具有利益超脱性,其数据往往有很强的公信力。如密歇根大学消费者信心指数初编制于20世纪40年代,已经成为半官方色彩的数据。并且,这些非官方的数据调查机构往往是与民间智库相关联的,这就使得这些智库提出的政策方案既有定性分析又有定量支撑,政府很多时候通过购买向智库获得决策咨询建议,其背后所隐含的就是对民间数据调查的信任。所以,像这些非官方数据调研机构的存在是非常必要的,需要更多这样的机构。

不少消费者只认首付比例低,对于自己未来收入的预期或者过于乐观,或者没有认真考虑还款,于是购置住房的面积不断扩大。如果系统性风险出现,消费者只能延期还贷,全部风险将转移到银行。 我国的现状是储蓄大于投资,银行急于放款,特别愿意对消费者进行车房信贷,但实际上如果系统性风险出现,过剩商品房集中到银行,银行只能廉价拍卖。银行最怕呆账,我国商业银行大约有25%的呆账,经过这次房地产泡沫洗劫,可能到40%.

而空置率反映的是一种结构性的资源错配。在田国强看来,针对空置房的定义及其调查结果,可以从两个大的方面来研究推进解决空置率居高不下的问题。其一,大力促进人的城镇化,以稳定就业、同等待遇等让真正为城市发展作出贡献的农民工真正扎根城市,而非疲于候鸟式迁徙。城镇的各项福利得不到保障,自然不会放弃农村的房屋、土地及其他财产权利。其二,建立全国统一不动产登记制度,消除信息孤岛,同时加快房产税立法,在税收法定的原则下推进试点扩围,双管齐下可以有效杜绝一人多房的局面。

5)空置率的提高。空置面积比近3年竣工面积之和称为空置率,国际标准是10%,截至2004年4月末,我国空置一年以上的商品房面积为5529万平方米,空置率为57.6%.

中国的楼市还远没有饱和

6)炒卖地皮。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财产野蛮非法的剥夺,这是权力资本化和权力承包最为野蛮的方式。由此产生的超额利润就是房地产泡沫的根源。之所以说房地产泡沫必定破灭,因为最长也就是维持到城市土地卖完,或者耕地不足以生产足够的粮食的时候。实际上还维持不到那时候,因为房地产商已囤积的低价土地一旦集中投入,或者银行一旦收紧信贷,就会击穿泡沫。

田国强称从中长期看,中国的楼市还远没有饱和,还有很大的增长空间。

二、认为中国不存在房地产泡沫的依据为:

中国的真实城镇化率才只有35%左右,还有几亿的人口要从农村转移并真正扎根到城市,这些人都要住有所居,目前的供给是远远不能填补的。中国房地产的问题,不是一朝一夕形成的,也不是短期就能解决的,房价下跌过大的问题并不比上涨过快来得轻松,因为房地产已经将政府、银行、购房者、开发商捆绑在一起,翻船的危害性具有关联性和放大性,任何激进的调整都不足取,而是需要一定的时间来化解。

1)看房地产在GDP中的比重。目前国际上房地产创造的贡献率占GDP的比重为8%~12%左右,而我国现在只有2%左右;2003年,我国房地产业的开发投资占固定资产比例是18.3%,而国际上这个数据在15%~20%之间;我国房地产产销率2003年为81%,如果把出租的房子也计算在内,产销率将达到90%以上,这个比例在国际上属于较高水平。

同时,他不认为中国的房地产市场有很大的泡沫。从国际横向比较,如果用动态和发展的眼光看中国的房价(因为住房是一种高值的耐用消费品,需要跨期消费。房价所对应的收入就不应是当期收入,而是长期收入),即考虑收入增幅的显著差异(中国10%左右,美国4%左右),中国的真实房价收入比也许并不比美国等发达国家高多少。如果再考虑美国每年要交的房屋市值1%到3%的不动产税(这笔钱中国大部分城市不要交),其房价收入比反而超过中国。

2)从空置率的角度来看,我国房地产出现过热和泡沫的说法也是不成立的。国际上有3种通用的有关空置房屋率的计算方法,按照这三种方法计算我国房地产空置率分别为3.52%、9.16%、5.37%,都没有达到15%的水平。

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3)有人看到房地产投资增速明显加快,就担忧市场消化能力,进而怀疑泡沫将破裂。如果静态地看,这或许是对的。但问题在于,他们没有看到长期的市场潜力。

从长远看,可以肯定地说,中国房地产市场的高潮还在后面。因为随着经济的发展,人们会进一步改善住房条件。同时,国际经验表明,城市化程度在30%-60%之间,房产市场将进入高速发展期,而中国目前的城市化水平大约是36%,刚刚进入房产市场的快速发展时期。即使在未来一二十年,房地产以年均两位数的增幅发展,可能还是摆脱不了总量不足的被动局面。

4)局部的结构性过热。中国的房产品档次偏高,适合普通大众的中低档房比较少,局部地区价格偏高,但只属于结构性问题,不会对整个中国房地产市场产生大的影响。

三、最新进展,政府部门介入。

新一轮泡沫之争的“导火索”是由摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠“点燃”的。谢国忠2004年9月纂文提出的中国房地产市场存在着巨大的泡沫,他的依据是,从全国范围来看,房地产的价格是家庭可支配收入的10倍,在大城市甚至达到了12~15倍。这种说法立刻遭到了建设部政策研究中心的反驳,建设部政策研究中心在一篇报告中强调:目前中国房地产的真实现状是"局部过热,结构有一些问题。"而目前房地产的需求仍然是真实需求。紧接着,中国社会科学院金融研究所易宪容等经济学家也加入了这场争论。使这场争论演化成了经济学家和房地产商之间的争论。是对前期观点的进一步深入讨论。

观点交锋一:“真实需求”到底有多真实?

关于全国房地产需求,建设部报告指出,未来近20年,我国有大量的新增城镇人口需要解决住房,城镇居民人均住房面积也会有一个跃升,因此目前的住宅需求“仍然真实”。即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象,也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

而易宪容指出:“建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求,其结论肯定是令人质疑的。”易宪容认为,目前的社会需求中,究竟有多大比例属于普通百姓的居住需求,这个问题必须澄清。“房地产与一般商品不同,它既是耐用消费品,也是投资品,衡量房地产需求不能简单地把消费需求或投资需求分开来衡量,而是要把两者结合起来,其依据是居民的可支配收入”。

观点交锋二:靠社会预期定房价合理吗?

对于国内的房价猛涨,建设部的报告认为,社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。目前CPI(消费价格指数)强劲上涨,说明当前的房价上涨并非孤立。“老百姓对未来房价上涨的预期推动了他们当下购物的行动”。

但易宪容认为,这种看法是实体商品的虚拟化,“让人们仿佛又看到了美国纳斯达克股市吹起的泡沫”。在美国纳斯达克的股市泡沫破灭之前,上市公司的价格主要看该公司预期的投资价值,结果是纳斯达克股市的泡沫很快就吹大与破裂。“如果国内房地产也要步纳斯达克股市后尘,那么国内房地产泡沫的吹大与破裂也不远了”。

观点交锋三:空置率下降一定就安全?

建设部的报告指出,从动态上看,商品房空置面积并没有增加,而是呈下降趋势,这说明当前的房地产空置问题并未恶化。

尹中立研究员指出,空置率下降并不能说明房地产市场没有泡沫。房地产市场呈现周期波动的特征,周期分为萧条、复苏、繁荣和衰退四个阶段。最值得警惕的是第三个阶段,这是房地产泡沫形成的阶段,市场景气度很高,人们对前景充满盲目的乐观,但此时的市场形势随时会出现逆转,非常容易遭受损失。而在这个阶段,房屋的空置率恰恰是下降的。

观点交锋四:“供需两旺”是否该鼓掌?

建设部报告列举了大量房地产市场“供需两旺”的数据。而在对上海调研中,尹中立发现存在一个悖论:住房市场需求大于供给,而普通市民收入水平又无法承受如此高的房价。

尹中立认为,供需两旺的背后,“隐含着相当大的‘危机’”。“上海房价远超普通市民的收入承受能力,房价收入比超过了14倍。一般来说,平均房价与平均家庭收入的比率在5左右比较合理,即使是1997年房地产泡沫破裂前的香港,房价收入比也只有11倍”。

编辑:国际学校 本文来源:田国强:中国楼市还远没有饱和澳门新萄京官方

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